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城东北,这个板块处于开发前夜!

地产圈没秘密 2019-01-10 21:14:12 阅 读 : 2032 点 赞 : 5

还是没扛住,果断沦陷在了感冒发烧的大潮里。


但是秘密君仍然想撑着晕晕沉沉的脑袋聊聊金钟街,因为这个板块处于地产开发启动的前夜,虽然在秘密君看来,这个板块的启动前景很难说好,对于东丽湖更是利空,但是伴随着六号线的进入,还是按耐不住,要动了。



扩圆的大饼与地铁的算盘


在六号线进入该区域之前,秘密君对于该区域的认知仅仅是外环扩圆的概念,以及一堆还迁房项目。最近为了补上过去缺失的重要一课,晚间常在周边活动,才发现,亮灯率还是很高的,菜市场也是蛮大的,公园道路挺宽敞的,但是就是行人少了点,公交少了点,地铁距离远了点。初步具备了一定成熟度,而沿着六号线南北两侧大面积待开发土地与工业厂房都让这个片区拥有广阔的开发空间。


在土地储备丰富之外,这个片区最大的利好不外乎外环扩圆,然后是六号线进入。说实话,秘密君对于外环扩圆并无太多感觉,除了在道路体系中能够纳入环内,目前的交通状况并不差,其他方方面面几乎并无任何实质性改变,或许是秘密君井底之蛙目光短浅。但是仍然认为环线外扩只是个大饼,画了这么多年,依然难以落地。



在外环扩圆之外,六号线是实实在在的利好,但是正如开通之时秘密君所言:金钟社区已然形成规模,但是六号线并未就近到达,而是选在了津芦线南侧,目的在于为后续的南侧开发做准备。而地铁无疑延长了东北部刚需客群的外拓边界,未来该区域将会成为东北部方向的一个地产开发热点区域,但是短期内仍然是刚需为主。


山东中建&金隅


金钟街板块内在今年极少有商品房地产项目,距离最近的,南有路劲太阳城,北宜兴埠,更为惊讶的是,秘密君在各大二手房网站查找该片区二手房数据时发现:在售二手房仅有20余套。换言之,对于商品房开发、二手房交易来说,这个片区处于还迁房之后的空白地带。



去年八月,金隅以29.1亿元拿下东丽金钟河100%棚改安置地块,折合楼面价为7806元/平米。而棚改安置房最高价格给到了18000元。按照目前市场主流定价方式,该地块的操作空间尚有余裕,算是笔不错的买卖。前两日,秘密君便在规划局官网看到了该项目的规划文件,一水儿的高层,21~24层。说来,本来就是棚改安置房,也没什么好说的。


但是在昨天,秘密君尚在云雾中的时候听闻山东中建拿下了金钟街的的商品住宅用地,山东中建以总价3.28亿元、住宅部分楼板价约9283元/㎡摘得金钟新中村AB地块,规划为二类居住用地,拟出让土地面积约2.4万平米,容积率1.0-1.5,规划总体量约3.5万㎡。



体量极小,容积率相对较低,楼面价格也并不算高,对于初次进入天津操盘的山东中建而言,算是个小试牛刀,值得说道的是:该地块说起来略显尴尬,北侧靠河,距离地铁站较远,对于公共配套尚且不成熟的金钟街区域来说,公共出行是个不大不小的bug 。


天津东北部的漫漫崛起路


2016年,融创频频出手城东,在津滨大道大手笔拿地,随后一众房企在市场火爆之下,纷纷抢滩,但是两年过去了,东丽市场与西青、北辰的热度仍然有质的差距。秘密君个人以为:环城市场的发展动力开自于临近的核心城区购买力外溢。南开、河西造就了西青,而北辰交通体系发达,得河北红桥便利。东丽不论是津滨大道还是金钟街未来,所仰仗的基础购买力仍然来自于地缘。



地缘客群向外迁徙几乎都是有着明确的路径,比如说目前万科重仓的九号线沿线,比如津滨大道,比如卫国道,未来进入金钟街的主要通路在金钟河大街。但是沿着该区域两侧,又有大批项目尚未出清。轮成熟度暂时比不了太阳城,论距离核心区距离,比不了未来城、紫金府、成宁府之类,如果说价格优势,8000元拿地,未来面世价格在16000元以上,相比于目前仅20000元的远洋未来城,又不具备明显优势。


换句话说,以该地区目前的价格与成熟度,客群难免会被外环内项目截胡。秘密君一直想聊聊东丽湖,乘此机会先说一句:金钟街尚且如此,更何况,在市区客户与东丽湖之间还隔着空港华明,还有一个才处于开发前夜的金钟街希望分得一杯羹。